viernes, 17 de julio de 2009

¿PODEMOS ALQUILAR LA TERRAZA DEL EDIFICIO PARA PUBLICIDAD?

PREGUNTA:

Para obtener ingresos adicionales para el condominio, ¿se podría alquilar la terraza del edificio para publicidad?

Lituania Carrero.

RESPUESTA:

* Así como la sala de festejos o salón de usos múltiples se alquila a los copropietarios, previo acuerdo asambleario de una tarifa apropiada, la comunidad puede, guiada por la legislación y el sentido común, comercializar o transformar en productivos algunos de sus espacios. Hay pocas limitaciones legales, por lo cual la comunidad puede ser creativa, preservando la tranquilidad y la misión de las áreas comunes, y generar fondos adicionales para el condominio. Lo más usual en este momento es el alquiler de un espacio en la azotea para colocar antenas de telefonía celular o avisos publicitarios, que también pueden extenderse por una pared del edificio. Suponemos que se refiere usted a la azotea de su condominio.

* Conocemos la experiencia de un edificio que está alquilando algunos de sus espacios para la grabación de una telenovela. Siempre que no cause molestias al vecindario, la opción es válida pues los espacios están allí, improductivos, generando gastos de mantenimiento. Ojala que esto pudiese ampliarse a, por ejemplo, a alquilar la sala de fiestas para algunas clases de yoga o de bailoterapia, sesiones de tareas dirigidas o de atención especial a personas de la tercera edad. Además de un ingreso, se está generando movimiento y espacios de encuentro comunitario.

* Valdría la pena que el edificio, que tenga condiciones necesarias, no espere que venga una agencia de publicidad o una empresa de telefonía. Tomen la iniciativa, tengan claro un modelo de convenimiento, en el que queden claros los beneficios para la comunidad. Lleven la idea a la asamblea, para que se enriquezca con el aporte de todos. Y, muy especialmente, determinen el destino de los fondos, que generalmente son considerables. Pueden ser aportados a los gastos mensuales, generando una disminución en el monto del recibo de condominio. O también puede aplicarse el ingreso al fondo de reserva o a una obra anhelada en específico. Muy importante es que hay una especial rendición de cuentas sobre el ingreso extraordinario. Conocemos del caso de un edificio en el que ahora no aparecen los fondos acumulados, pese a estar en manos de la junta.

* Es recomendable que no firmen con la empresa hasta tanto no hayan pasado 30 días desde la realización de la asamblea, pues es el lapso que tiene cualquiera de los propietarios para impugnarla. Hay que dejar abierta esta posibilidad, pues es probable que algún copropietario no esté de acuerdo con la decisión. Y no sería conveniente que se instalase el aviso y luego sucediese que la asamblea estuvo organizada violentando alguna de las previsiones de la LPH y sea necesario revertir el acuerdo.

* El consejo con respecto a esto es que hagan todos los pasos necesarios muy apegados a la LPH, para que si la mayoría está de acuerdo con generar el ingreso extra puedan blindar su decisión.

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miércoles, 8 de julio de 2009

¿COLOCAR MATEROS EN EL BALCÓN ES MODIFICAR FACHADA? ¿HAY REGULACIÓN APLICABLE?


PREGUNTA:

Tenemos una vecina muy particular en el edificio, tiene un balcón que parece una selva, matas guindadas, hojas y enredaderas que salen hacia la calle, potes en todo el borde del balcón haciendo equilibrio. Supongo que todo el mundo tiene derecho a tener su matica de cilantro o de sábila, pero este bosque me parece que es una modificación de fachada. Aunque he leído que usted tiene un frondoso jardín en su casa, espero su orientación sobre qué podemos hacer.

Señora Cruz. Baruta. Caracas

RESPUESTA:

Lo que debe hacer la junta de inmediato es pasar una carta consulta con unas normas básicas sobre la materia, que especialmente prohíban la colocación de maceteros en los bordes del balcón y matas guindantes que puedan desprenderse en caso de un sismo. Eso es riesgoso y debe ser prohibido, incluso con la intervención de los bomberos u otras autoridades.

De resto, en el balcón, internamente aunque se vea desde la calle, cada familia podría colocar lo que desee, desde equipos para mantenerse en forma, las bicicletas, unas mecedoras coreanas ( de las de Coro, claro) o las plantas de su preferencia. Por supuesto que debería privar el sentido común.

Es usual que la gente desee que sus matas se vean desde el exterior del edificio, por ello suelen sembrarse Marginatas o Sagús y helechos de diferente tipo, incluso Chaguaramos enanos. Siempre y cuando no constituyan un riesgo sanitario, no generen excesiva humedad, que no perturben la visibilidad del apartamento de abajo o del de arriba o no sean un potencial proyectil en caso de temblor, es pertinente que la señora pueda ser feliz cultivando sus plantas sin molestar a nadie, pues no es modificación de fachada como tal, o sea no está prohibido. ¿No le parece?

Ah, sobre nuestro jardín, espero poder contarle en otra ocasión. No se imagina la bendición que es un vivero en el hogar, desde muchos puntos de vista.

viernes, 3 de julio de 2009

¿PUEDE UN VECINO PONERLE NOMBRE A SU APARTAMENTO, COMO SI FUESE UNA CASITA?


PREGUNTA:

A señor del edificio se le ha ocurrido que y que le pondrá nombre a su apartamento, unas piezas de cerámica pintadas a mano con Nuestro Sueño en color negro sobre fondo blanco. Y ahora una especie de polémica en la comunidad. A unos les parece chévere y otros se preguntan cómo se hará con las direcciones ahora. ¿Puede hacerlo? ¿Cómo nos recomienda manejar esta situación?

Antonieta. Cabudare. Lara.

RESPUESTA:

Lo que está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la prohibición de modificación de la fachada del edificio, de la cara externa, salvo acuerdo de los propietarios. O sea, no podría colocarse un letrero en la pared aledaña al balcón de cada apartamento con nombres como Los Martínez o San Judas Tadeo.

Pero en el pasillo interior del edificio, o sea junto a la puerta principal del apartamento, la familia propietaria podría realizar un sencillo trabajo para colocar en metal o en cerámica un nombre que personalice su vivienda.

Claro, sin aspirar a que en el intercomunicador o en el buzón se modifique 8-C o 3-2-A por el nombre que el grupo familiar haya acordado para cumplir con esa aspiración tan nuestra: ponerle nombre a la vivienda.

Si cada propietario tiene la posibilidad de esa pequeña modificación de la pared vecina a su puerta, que quizás le permita cumplir con una aspiración a la que nunca podría acceder si no se muda a una quinta y ello no molesta ni incomoda concretamente a nadie, ¿por qué negarse a ello?

Nuestra opinión es que sí es posible, más aún recomendable para quien siempre haya tenido tal aspiración. No transgrede norma vigente alguna, si se concreta con sencillez y respetando la estética fundamental de los pasillos y la usanza en materiales para nombres de vivienda no habría por qué incomodarse o incomodar al pionero vecino que quizás hasta organice un bautizo de su apartamento con nombre propio.

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viernes, 26 de junio de 2009

Queremos tomar una decisión sobre si seguir con una empresa administradora o tomar el camino de la autogestión. ¿Qué nos recomienda?



PREGUNTA:

Estamos bastante decepcionados de los servicios de la empresa administradora, pero es la tercera que tenemos en 5 años. Algunos vecinos piensan que deberíamos auto administrarnos, pero otros cuentan pésimas experiencias de desfalcos cometidos por los propios copropietarios en otros edificios. ¿Qué hacemos?

Señora Salazar. Terrazas del Ávila.

RESPUESTA:

Es una tremenda decisión. Me permito compartir con usted un consejo, luego de analizar montones de experiencia. Hay que hacer fuerte a la junta de condominio, los vecinos que quieran dar su aporte voluntario y cumplir el artículo 18 participando en la administración del condominio, que lo hagan desde ella. No pareciera muy apropiado – aunque hay algunas contadas comunidades en las que funciona- que sea un vecino del edificio el que asuma la administración, aunque sea electo en asamblea. Probablemente no podrá cumplir con los requisitos y garantías que solicita la LPH y si hay algún problema y hay que despedirlo, seguirá viviendo allí. Ni hablar cuando haya alguna razón para desconfiar y se contrata una auditoría o se piden cuentas al señor que toma el ascensor junto a usted todas las tardes. Puede ser un

desastre.

Mucho menos se recomienda que sea la misma junta la que administre, suele ser un desastre y no hay la separación sana que ordena la ley entre dos funciones que se complementan.

Recomendamos solicitar diversas cotizaciones y seleccionar, con algunos criterios que hemos publicado y que están en www.micondominio.com, una empresa o un profesional que cumpla con lo previsto en la LPH. Se recomienda que no viva en el edificio.

Para que pueda usted comprender las funciones y analizar la calidad del servicio de la empresa administradora, le recomendamos participar en el taller que dictará la licenciada Norka Baíz Cabrera. Será el sábado 9, ya publicaremos los detalles. Pero si varios de la junta tienen más formación sobre el tema podrán seleccionar una nueva empresa y supervisarla. Si desea que conversemos en su comunidad sobre las razones para no transitar la mencionada auto administración, invítenos a un cafecito, que gustosos compartiremos con su comunidad.


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Si no estamos conformes con el desempeño de la secretaria de la junta, ¿qué podemos hacer?




PREGUNTA:

Soy presidenta de una junta de condominio en Maracay y tenemos una vecina que funge como secretaria, que hasta hoy no cumple con sus funciones.

La asamblea pasada fue para la modernización de los ascensores, que por cierto ustedes me publicaron la convocatoria en su página: ¡Gracias! En ella, se nos presentó una situación delicada, por utilizar un buen término. La secretaria carece de buena redacción, es despistada y muy mal educada. Viendo la importancia de la asamblea y la toma de decisiones, además de que el acta de asamblea debía estar tomada estrictamente como se fuese desarrollando, decidimos que yo la tomara, claro previa convocatoria a la secretaria, pero resulta que no acudió al encuentro previo porque estaba dormida y cansada.

Acude a la asamblea, como secretaria, y se le informa la importancia de la transcripción porque eso va para la compañía OTIS y debe estar sin errores. Se molestó a tal punto que no permitía dar comienzo a la asamblea, yo intervine con educación y cordura, pero seguía increpándome, a tal punto que me lanzó el bolígrafo y me agredió físicamente.

Tomé aun así las riendas de la asamblea, se hizo la transcripción de la misma y al cerrar nos amenaza con acciones legales en nuestra contra.

¿Cómo tratamos esta situación?. Por razones obvias no debe continuar en la junta. Podrían ayudarme. Se los agradezco, nuestro condominio no debe ser objeto de estas situaciones. La secretaria se ha dedicado al chisme por todo el edificio. ¿Qué hacemos?.

M.R. Maracay.

RESPUESTA:

* La junta fue electa por una asamblea de copropietarios, sus miembros solamente pueden ser revocados por ella. Claro, en el camino, durante el año de gestión, cualquiera puede presentar su renuncia y retirarse de sus funciones. Podrá ser reemplazado por su suplente, también electo en asamblea.

* Un vecino electo para una responsabilidad, para estar en la junta, tiene el deber y el derecho de cumplir con sus obligaciones.

* Si ustedes en la asamblea eligieron a la junta en general, para que luego las personas electas se distribuyeran las responsabilidades, que básicamente son presidente, secretario y tesorero, entonces ahora puede, estando de acuerdo la mayoría de la junta, redistribuir las tareas. O sea, la actual secretaría podría dedicarse a otras funciones, ojala que estando ella de acuerdo, pues en el trabajo voluntario (y las funciones en el condominio lo son) lo mejor es dedicarse a lo que uno desea, aportar desde la comodidad de estar haciendo lo que se sabe o se desea y la realización personal. Traten, conversen con ella.

* Si ya la comunicación está muy averiada, como pudiera concluirse dada la situación que nos narra, puede apelarse a una vecina o vecino especialmente dispuesto a mediar, a buscar una salida de convivencia, al menos hasta que se realice una asamblea.




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lunes, 15 de junio de 2009

¿Sustituir a las juntas?



L
a semana pasada, tuvimos noticias de que un ministro declaró, desde un evento en Parque Central, que se estaban haciendo unas inversiones para refacciones, a partir de conversaciones con las juntas de condominio y asociaciones de ese inmenso conjunto residencial. Pero que en el futuro sería con los consejos comunales que se formasen, pues las juntas y asociaciones eran organizaciones del pasado que debían ser sustituidas.

No ha habido manera de confirmar si existe una política oficial al respecto. Pero en la actual Ley de los Consejos Comunales, (LCC), se habla de ellos como espacios de integración de todas las expresiones de la comunidad. Lo cual es obvio, todas coinciden allí para poder formular proyectos a las autoridades para la solución de determinados problemas comunes. Pero no se dice que el consejo comunal vaya a sustituir a la asociación de vecinos, la mesa técnica de agua, el club deportivo, el comité de tierras, la asociación civil o la junta de condominio. De hecho, no ha sido así hasta ahora.

Actualmente, se discute la reforma de LCC en la Asamblea Nacional. Pero en la propuesta no se habla de que los consejos asuman las tareas de las juntas de condominio. Que de hecho tienen su misión bien definida en la Ley de Propiedad Horizontal. Imaginamos como muy difícil que un consejo comunal, representante de un vecindario, de una parte de una comunidad, pueda discutir en sus reuniones acerca de la conserje, el contrato de ascensores o la relación con la administradora de cada condominio de su ámbito. La verdad, no están para eso los consejos y sí las juntas. No sería posible sustituirlas, la gente no lo aceptaría.

Suponemos una confusión por parte del funcionario o de sus asesores. Seguiremos indagando para informar a los condominios del país y para contribuir a que las autoridades no se equivoquen con respecto a las juntas.

Condominios Cuerpo Metros Cuadrados El Nacional
Domingo 14 de Junio de 2009
Elías Santana elnacional@micondominio.com


miércoles, 10 de junio de 2009

LAS CONSERJES NO DURAN NI 3 MESES EN MI EDIFICIO

LAS CONSERJES NO DURAN NI 3 MESES EN MI EDIFICIO




PREGUNTA:

Hemos vivido casi un año de conserje en conserje, se nos van, no soportan la constante criticadera, regaños y llamados de atención de tres vecinas que, aunque no son de la junta ni participan mucho, le hacen la vida muy difícil a las conserjes y hasta a sus familias. ¿Qué hacemos?


RESPUESTA:

Es más frecuente de lo que se supondría. En muchas comunidades no queda claro que la conserje tiene un único patrón que debe tener una sola voz. Y que lo que tenga que decir o proponer cada propietario debe ser cabalizado a través del presidente o la persona delegada por la junta de condominio para ejercer la supervisión y llevar la relación laboral con la conserje. Ello debe estar claro para la conserje, pero muy especialmente a toda la junta y a los vecinos y vecinas de la comunidad.

Por supuesto que vale que cualquiera de nosotros le avise que se fundió un bombillo en el estacionamiento o que hay unos señores de una agencia de festejos buscándola para organizar algo en el salón de fiestas. Pero las llamadas de atención sobre horarios, calidad de la limpieza, prioridades en su rutina y labores no pueden ser realizadas por cuanta vecina que se le ocurra. Imagine usted un trabajo así, tome previsiones para no atormentarla y garantice que se la respete y apoye. De ser necesario, además del contrato con la conserje, puede hacerse un reglamento, expresando los canales y procedimientos.




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