viernes, 17 de julio de 2009

¿PODEMOS ALQUILAR LA TERRAZA DEL EDIFICIO PARA PUBLICIDAD?

PREGUNTA:

Para obtener ingresos adicionales para el condominio, ¿se podría alquilar la terraza del edificio para publicidad?

Lituania Carrero.

RESPUESTA:

* Así como la sala de festejos o salón de usos múltiples se alquila a los copropietarios, previo acuerdo asambleario de una tarifa apropiada, la comunidad puede, guiada por la legislación y el sentido común, comercializar o transformar en productivos algunos de sus espacios. Hay pocas limitaciones legales, por lo cual la comunidad puede ser creativa, preservando la tranquilidad y la misión de las áreas comunes, y generar fondos adicionales para el condominio. Lo más usual en este momento es el alquiler de un espacio en la azotea para colocar antenas de telefonía celular o avisos publicitarios, que también pueden extenderse por una pared del edificio. Suponemos que se refiere usted a la azotea de su condominio.

* Conocemos la experiencia de un edificio que está alquilando algunos de sus espacios para la grabación de una telenovela. Siempre que no cause molestias al vecindario, la opción es válida pues los espacios están allí, improductivos, generando gastos de mantenimiento. Ojala que esto pudiese ampliarse a, por ejemplo, a alquilar la sala de fiestas para algunas clases de yoga o de bailoterapia, sesiones de tareas dirigidas o de atención especial a personas de la tercera edad. Además de un ingreso, se está generando movimiento y espacios de encuentro comunitario.

* Valdría la pena que el edificio, que tenga condiciones necesarias, no espere que venga una agencia de publicidad o una empresa de telefonía. Tomen la iniciativa, tengan claro un modelo de convenimiento, en el que queden claros los beneficios para la comunidad. Lleven la idea a la asamblea, para que se enriquezca con el aporte de todos. Y, muy especialmente, determinen el destino de los fondos, que generalmente son considerables. Pueden ser aportados a los gastos mensuales, generando una disminución en el monto del recibo de condominio. O también puede aplicarse el ingreso al fondo de reserva o a una obra anhelada en específico. Muy importante es que hay una especial rendición de cuentas sobre el ingreso extraordinario. Conocemos del caso de un edificio en el que ahora no aparecen los fondos acumulados, pese a estar en manos de la junta.

* Es recomendable que no firmen con la empresa hasta tanto no hayan pasado 30 días desde la realización de la asamblea, pues es el lapso que tiene cualquiera de los propietarios para impugnarla. Hay que dejar abierta esta posibilidad, pues es probable que algún copropietario no esté de acuerdo con la decisión. Y no sería conveniente que se instalase el aviso y luego sucediese que la asamblea estuvo organizada violentando alguna de las previsiones de la LPH y sea necesario revertir el acuerdo.

* El consejo con respecto a esto es que hagan todos los pasos necesarios muy apegados a la LPH, para que si la mayoría está de acuerdo con generar el ingreso extra puedan blindar su decisión.

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miércoles, 8 de julio de 2009

¿COLOCAR MATEROS EN EL BALCÓN ES MODIFICAR FACHADA? ¿HAY REGULACIÓN APLICABLE?


PREGUNTA:

Tenemos una vecina muy particular en el edificio, tiene un balcón que parece una selva, matas guindadas, hojas y enredaderas que salen hacia la calle, potes en todo el borde del balcón haciendo equilibrio. Supongo que todo el mundo tiene derecho a tener su matica de cilantro o de sábila, pero este bosque me parece que es una modificación de fachada. Aunque he leído que usted tiene un frondoso jardín en su casa, espero su orientación sobre qué podemos hacer.

Señora Cruz. Baruta. Caracas

RESPUESTA:

Lo que debe hacer la junta de inmediato es pasar una carta consulta con unas normas básicas sobre la materia, que especialmente prohíban la colocación de maceteros en los bordes del balcón y matas guindantes que puedan desprenderse en caso de un sismo. Eso es riesgoso y debe ser prohibido, incluso con la intervención de los bomberos u otras autoridades.

De resto, en el balcón, internamente aunque se vea desde la calle, cada familia podría colocar lo que desee, desde equipos para mantenerse en forma, las bicicletas, unas mecedoras coreanas ( de las de Coro, claro) o las plantas de su preferencia. Por supuesto que debería privar el sentido común.

Es usual que la gente desee que sus matas se vean desde el exterior del edificio, por ello suelen sembrarse Marginatas o Sagús y helechos de diferente tipo, incluso Chaguaramos enanos. Siempre y cuando no constituyan un riesgo sanitario, no generen excesiva humedad, que no perturben la visibilidad del apartamento de abajo o del de arriba o no sean un potencial proyectil en caso de temblor, es pertinente que la señora pueda ser feliz cultivando sus plantas sin molestar a nadie, pues no es modificación de fachada como tal, o sea no está prohibido. ¿No le parece?

Ah, sobre nuestro jardín, espero poder contarle en otra ocasión. No se imagina la bendición que es un vivero en el hogar, desde muchos puntos de vista.

viernes, 3 de julio de 2009

¿PUEDE UN VECINO PONERLE NOMBRE A SU APARTAMENTO, COMO SI FUESE UNA CASITA?


PREGUNTA:

A señor del edificio se le ha ocurrido que y que le pondrá nombre a su apartamento, unas piezas de cerámica pintadas a mano con Nuestro Sueño en color negro sobre fondo blanco. Y ahora una especie de polémica en la comunidad. A unos les parece chévere y otros se preguntan cómo se hará con las direcciones ahora. ¿Puede hacerlo? ¿Cómo nos recomienda manejar esta situación?

Antonieta. Cabudare. Lara.

RESPUESTA:

Lo que está previsto en la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a la prohibición de modificación de la fachada del edificio, de la cara externa, salvo acuerdo de los propietarios. O sea, no podría colocarse un letrero en la pared aledaña al balcón de cada apartamento con nombres como Los Martínez o San Judas Tadeo.

Pero en el pasillo interior del edificio, o sea junto a la puerta principal del apartamento, la familia propietaria podría realizar un sencillo trabajo para colocar en metal o en cerámica un nombre que personalice su vivienda.

Claro, sin aspirar a que en el intercomunicador o en el buzón se modifique 8-C o 3-2-A por el nombre que el grupo familiar haya acordado para cumplir con esa aspiración tan nuestra: ponerle nombre a la vivienda.

Si cada propietario tiene la posibilidad de esa pequeña modificación de la pared vecina a su puerta, que quizás le permita cumplir con una aspiración a la que nunca podría acceder si no se muda a una quinta y ello no molesta ni incomoda concretamente a nadie, ¿por qué negarse a ello?

Nuestra opinión es que sí es posible, más aún recomendable para quien siempre haya tenido tal aspiración. No transgrede norma vigente alguna, si se concreta con sencillez y respetando la estética fundamental de los pasillos y la usanza en materiales para nombres de vivienda no habría por qué incomodarse o incomodar al pionero vecino que quizás hasta organice un bautizo de su apartamento con nombre propio.

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viernes, 26 de junio de 2009

Queremos tomar una decisión sobre si seguir con una empresa administradora o tomar el camino de la autogestión. ¿Qué nos recomienda?



PREGUNTA:

Estamos bastante decepcionados de los servicios de la empresa administradora, pero es la tercera que tenemos en 5 años. Algunos vecinos piensan que deberíamos auto administrarnos, pero otros cuentan pésimas experiencias de desfalcos cometidos por los propios copropietarios en otros edificios. ¿Qué hacemos?

Señora Salazar. Terrazas del Ávila.

RESPUESTA:

Es una tremenda decisión. Me permito compartir con usted un consejo, luego de analizar montones de experiencia. Hay que hacer fuerte a la junta de condominio, los vecinos que quieran dar su aporte voluntario y cumplir el artículo 18 participando en la administración del condominio, que lo hagan desde ella. No pareciera muy apropiado – aunque hay algunas contadas comunidades en las que funciona- que sea un vecino del edificio el que asuma la administración, aunque sea electo en asamblea. Probablemente no podrá cumplir con los requisitos y garantías que solicita la LPH y si hay algún problema y hay que despedirlo, seguirá viviendo allí. Ni hablar cuando haya alguna razón para desconfiar y se contrata una auditoría o se piden cuentas al señor que toma el ascensor junto a usted todas las tardes. Puede ser un

desastre.

Mucho menos se recomienda que sea la misma junta la que administre, suele ser un desastre y no hay la separación sana que ordena la ley entre dos funciones que se complementan.

Recomendamos solicitar diversas cotizaciones y seleccionar, con algunos criterios que hemos publicado y que están en www.micondominio.com, una empresa o un profesional que cumpla con lo previsto en la LPH. Se recomienda que no viva en el edificio.

Para que pueda usted comprender las funciones y analizar la calidad del servicio de la empresa administradora, le recomendamos participar en el taller que dictará la licenciada Norka Baíz Cabrera. Será el sábado 9, ya publicaremos los detalles. Pero si varios de la junta tienen más formación sobre el tema podrán seleccionar una nueva empresa y supervisarla. Si desea que conversemos en su comunidad sobre las razones para no transitar la mencionada auto administración, invítenos a un cafecito, que gustosos compartiremos con su comunidad.


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Si no estamos conformes con el desempeño de la secretaria de la junta, ¿qué podemos hacer?




PREGUNTA:

Soy presidenta de una junta de condominio en Maracay y tenemos una vecina que funge como secretaria, que hasta hoy no cumple con sus funciones.

La asamblea pasada fue para la modernización de los ascensores, que por cierto ustedes me publicaron la convocatoria en su página: ¡Gracias! En ella, se nos presentó una situación delicada, por utilizar un buen término. La secretaria carece de buena redacción, es despistada y muy mal educada. Viendo la importancia de la asamblea y la toma de decisiones, además de que el acta de asamblea debía estar tomada estrictamente como se fuese desarrollando, decidimos que yo la tomara, claro previa convocatoria a la secretaria, pero resulta que no acudió al encuentro previo porque estaba dormida y cansada.

Acude a la asamblea, como secretaria, y se le informa la importancia de la transcripción porque eso va para la compañía OTIS y debe estar sin errores. Se molestó a tal punto que no permitía dar comienzo a la asamblea, yo intervine con educación y cordura, pero seguía increpándome, a tal punto que me lanzó el bolígrafo y me agredió físicamente.

Tomé aun así las riendas de la asamblea, se hizo la transcripción de la misma y al cerrar nos amenaza con acciones legales en nuestra contra.

¿Cómo tratamos esta situación?. Por razones obvias no debe continuar en la junta. Podrían ayudarme. Se los agradezco, nuestro condominio no debe ser objeto de estas situaciones. La secretaria se ha dedicado al chisme por todo el edificio. ¿Qué hacemos?.

M.R. Maracay.

RESPUESTA:

* La junta fue electa por una asamblea de copropietarios, sus miembros solamente pueden ser revocados por ella. Claro, en el camino, durante el año de gestión, cualquiera puede presentar su renuncia y retirarse de sus funciones. Podrá ser reemplazado por su suplente, también electo en asamblea.

* Un vecino electo para una responsabilidad, para estar en la junta, tiene el deber y el derecho de cumplir con sus obligaciones.

* Si ustedes en la asamblea eligieron a la junta en general, para que luego las personas electas se distribuyeran las responsabilidades, que básicamente son presidente, secretario y tesorero, entonces ahora puede, estando de acuerdo la mayoría de la junta, redistribuir las tareas. O sea, la actual secretaría podría dedicarse a otras funciones, ojala que estando ella de acuerdo, pues en el trabajo voluntario (y las funciones en el condominio lo son) lo mejor es dedicarse a lo que uno desea, aportar desde la comodidad de estar haciendo lo que se sabe o se desea y la realización personal. Traten, conversen con ella.

* Si ya la comunicación está muy averiada, como pudiera concluirse dada la situación que nos narra, puede apelarse a una vecina o vecino especialmente dispuesto a mediar, a buscar una salida de convivencia, al menos hasta que se realice una asamblea.




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lunes, 15 de junio de 2009

¿Sustituir a las juntas?



L
a semana pasada, tuvimos noticias de que un ministro declaró, desde un evento en Parque Central, que se estaban haciendo unas inversiones para refacciones, a partir de conversaciones con las juntas de condominio y asociaciones de ese inmenso conjunto residencial. Pero que en el futuro sería con los consejos comunales que se formasen, pues las juntas y asociaciones eran organizaciones del pasado que debían ser sustituidas.

No ha habido manera de confirmar si existe una política oficial al respecto. Pero en la actual Ley de los Consejos Comunales, (LCC), se habla de ellos como espacios de integración de todas las expresiones de la comunidad. Lo cual es obvio, todas coinciden allí para poder formular proyectos a las autoridades para la solución de determinados problemas comunes. Pero no se dice que el consejo comunal vaya a sustituir a la asociación de vecinos, la mesa técnica de agua, el club deportivo, el comité de tierras, la asociación civil o la junta de condominio. De hecho, no ha sido así hasta ahora.

Actualmente, se discute la reforma de LCC en la Asamblea Nacional. Pero en la propuesta no se habla de que los consejos asuman las tareas de las juntas de condominio. Que de hecho tienen su misión bien definida en la Ley de Propiedad Horizontal. Imaginamos como muy difícil que un consejo comunal, representante de un vecindario, de una parte de una comunidad, pueda discutir en sus reuniones acerca de la conserje, el contrato de ascensores o la relación con la administradora de cada condominio de su ámbito. La verdad, no están para eso los consejos y sí las juntas. No sería posible sustituirlas, la gente no lo aceptaría.

Suponemos una confusión por parte del funcionario o de sus asesores. Seguiremos indagando para informar a los condominios del país y para contribuir a que las autoridades no se equivoquen con respecto a las juntas.

Condominios Cuerpo Metros Cuadrados El Nacional
Domingo 14 de Junio de 2009
Elías Santana elnacional@micondominio.com


miércoles, 10 de junio de 2009

LAS CONSERJES NO DURAN NI 3 MESES EN MI EDIFICIO

LAS CONSERJES NO DURAN NI 3 MESES EN MI EDIFICIO




PREGUNTA:

Hemos vivido casi un año de conserje en conserje, se nos van, no soportan la constante criticadera, regaños y llamados de atención de tres vecinas que, aunque no son de la junta ni participan mucho, le hacen la vida muy difícil a las conserjes y hasta a sus familias. ¿Qué hacemos?


RESPUESTA:

Es más frecuente de lo que se supondría. En muchas comunidades no queda claro que la conserje tiene un único patrón que debe tener una sola voz. Y que lo que tenga que decir o proponer cada propietario debe ser cabalizado a través del presidente o la persona delegada por la junta de condominio para ejercer la supervisión y llevar la relación laboral con la conserje. Ello debe estar claro para la conserje, pero muy especialmente a toda la junta y a los vecinos y vecinas de la comunidad.

Por supuesto que vale que cualquiera de nosotros le avise que se fundió un bombillo en el estacionamiento o que hay unos señores de una agencia de festejos buscándola para organizar algo en el salón de fiestas. Pero las llamadas de atención sobre horarios, calidad de la limpieza, prioridades en su rutina y labores no pueden ser realizadas por cuanta vecina que se le ocurra. Imagine usted un trabajo así, tome previsiones para no atormentarla y garantice que se la respete y apoye. De ser necesario, además del contrato con la conserje, puede hacerse un reglamento, expresando los canales y procedimientos.




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lunes, 1 de junio de 2009

¡SON MIS LLAVES!


Al copropietario de un apartamento no podrá privársele de copia de las llaves o sistemas de acceso al edificio. Es su propiedad, tiene derecho a entrar y salir. Y puede entregar copia a sus familiares o empleados, bajo su responsabilidad. O sea, si se extravía alguna, debe reponerla. Si no es un sistema al que se le puedan cambiar las claves, deberá cancelar la reposición de nuevas llaves o instrumentos para cada apartamento. Pero no le pueden negar la suya y sus copias, canceladas por él.

Desde La Urbina, en Caracas, nos consultan. Una junta se dispone a retirar las llaves que una propietaria le ha entregado a su doméstica, con 20 años de servicio y que atiende a un familiar con necesidades especiales. No pueden negar a alguien el derecho a confiar en otro, empleado, inquilino o familiar. El derecho a disponer de su propiedad. Y de sus llaves.

Al mismo tiempo, la junta debe velar por la seguridad y quiere prevenir el acceso de personas no conocidas, potenciales informantes o delincuentes. ¿Cuál es la opción? Elaborar una planilla con todos los datos de cualquier persona que se contrate. Con la copia de su cédula, carta de referencia (confirmada vía telefónica), copia de un recibo de servicio público (si lo tiene) y sus huellas dactilares. Llevar un registro es una de las opciones, negar las llaves, no.

ELIAS SANTANA

ESANTANA@MICONDOMINIO.COM


martes, 12 de mayo de 2009

¿PUEDE UN CONDOMINIO ELIMINAR A UNA ASOCIACIÓN DE VECINOS?




Respuesta:



No.
Son figuras con ámbitos diferentes. La asociación es de una comunidad en general y el condominio es de un edificio o conjunto residencial en particular. Tampoco pueden sustituir un consejo comunal con una asovecinos, o una asovecinos con un condominio, el caso contrario a su pregunta.

Ni siquiera deben competir, sino cooperar.



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La oportunidad


La oportunidad

¿Se imagina usted que a los gobernantes electos que quieren ser eficientes, llámense Henry Falcón o Antonio Ledezma, los sigan cercando y arrebatándoles competencias? ¿Y si únicamente les dejan una oficina para colocar letreros en las calles o para otorgar constancias de residencia? Pues ésa sería su gran oportunidad. ¿Cómo? ¿Si los reducen a 2 o 3 tareas, con mínimo presupuesto y escaso personal, cómo es eso de que tienen una oportunidad, la oportunidad?

Sencillo. El gobierno central, ya comprobadamente ineficiente (recordemos vivienda, seguridad, salud y educación, solamente) y con una corrupción que es un océano, extensa y profunda, seguirá sumando competencias, obligaciones y personal. Y la gente lo sabrá, pues por la forma arbitraria en que se arrebata, todo el mundo se dará cuenta de quién es el nuevo responsable.

¿Qué pasará dentro de un año cuando los bomberos no apaguen incendios, los huecos sean dueños de las calles, las escuelas ex municipales se estén cayendo, los malandros tengan más territorios y los centros de salud estén megacolapsados? ¿A quién señalará la gente? ¿A Pérez, a Ocariz, a Capriles? No. Ni siquiera a los ministros. Señalarán al Presidente, que se apilonó, se puso buchón con todos los edificios, los equipos, los funcionarios y los reales que tumbó. ¿No le saldrá el tiro por la culata? Un poquito, pero lo demás depende de gente como Falcón y Ledezma.

Ellos deben concentrarse en hacer maravillosamente lo poco que les dejen. Con la gente, para la gente, pulcros, transparentes, participativos, innovadores, eficientes. Nadie esperará mucho de ellos, disminuidos. Sorpréndannos, conviértanse en referencia. Inventen, convoquen, no caigan en las provocaciones y resuelvan problemas, así sean poquitos o chiquitos. Asuman su oportunidad. La oportunidad.

Agenda Cívica

Ley de Cooperación Internacional. Mañana, martes 12, conversaremos con el diputado Roy Daza sobre el instrumento jurídico que se considera en la Asamblea Nacional. Usted puede participar por el 0212-4150914.

Consejos Comunales. Esta semana se discutirá la reforma de su ley en la Asamblea Nacional. El proyecto, así como la ley vigente, no ha sido el resultado de una evaluación nacional de la experiencia, ni de la consulta a voceros comunales o a expertos. Visite www.laescueladeciudadanos.org.ve y lea el pronunciamiento de ese centro de educación cívica.

Concurso Ideas 2009. Hasta el 20 de junio podrán presentarse los proyectos, con una categoría que contempla la modalidad de emprendimientos sociales. Información en www.ideas.com.ve.

Barquisimeto. El sábado 16, estaremos dictando un taller sobre convivencia y participación en comunidades y condominios en la capital larense. Detalles, en www.micondominio.com.

Gol de Capriles. Ante la pretensión del gobierno centralista, de arrebatar los ambulatorios a la gobernación de Miranda, el titular decidió entregarlos a los consejos comunales. Nuestro deseo, que la gobernación ofrezca un paquete formativo y de acompañamiento para que las comunidades salgan exitosas del reto. Ahora veremos qué hace Miraflores. ¿El control desde Caracas podría ser mejor que la gestión comunitaria?

Ateneo. Retomamos la propuesta. La sociedad debe acoger el Ateneo, que debe cambiar y convertirse en propiedad de miles de ciudadanos y organizaciones. Debe ser de Caracas, esta es su gran oportunidad de dar un salto.

Duelo. Nuestro agradecimiento a las personas e instituciones que nos han hecho llegar sus mensajes y gestos de pésame por el fallecimiento de nuestro padre, Miguel Santana Mujica. Hemos creado un grupo, con su nombre, en Facebook para compartir y recordar su legado.



El Tercer Sector

Cuerpo Ciudadanos / El Nacional

Lunes 11 de Mayo de 2009

Elías Santana



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LA JUNTA NO REALIZA ASAMBLEAS NI RINDE CUENTAS, ADEMÁS HAN RENUNCIADO 3 DE SUS 5 MIEMBROS.

LA JUNTA NO REALIZA ASAMBLEAS NI RINDE CUENTAS, ADEMÁS HAN RENUNCIADO 3 DE SUS 5 MIEMBROS.

PREGUNTA:

En mi edificio la junta de condominio fue constituida en el año 2003, por cinco (5) copropietarios. Desde esa fecha han renunciado de su cargo tres integrantes, y tampoco han convocado a una asamblea de condominio desde el año 2004, es decir, que desde ese año no entregan la memoria y cuenta del edificio.

¿Esta situación se puede considerar como legal? Ya que según información suministrada en www.micondominio.com, la junta debe estar conformada por lo menos por tres miembros.

Municipio Libertador.

RESPUESTA:

La asamblea debe realizarse cada año, el mínimo de miembros a elegir son 3 principales y 3 suplentes. Es urgente que se haga la asamblea, que presenten su informe. ¿Tienen administradora? Ella también debe rendir cuentas.

Reúna al grupo de vecinos más interesado, revisen la Ley de Propiedad Horizontal. Vean que pueden solicitar la convocatoria u organizarla ustedes. Preparen el equipo que sustituirá a la junta actual. Les recomendamos asistir a un taller El ABC para las Juntas de Condominio.


Vecindario

Martes 12 de mayo de 2009

TalCual

Elías Santana






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lunes, 11 de mayo de 2009

¿LOS DAÑOS CAUSADOS POR UN COPROPIETARIO DEBEN SER CARGADOS EN SUS RECIBOS DE CONDOMINIO?

¿LOS DAÑOS CAUSADOS POR UN COPROPIETARIO DEBEN SER CARGADOS EN SUS RECIBOS DE CONDOMINIO?

Únicamente si estos daños fueron causados a una cosa común, pueden ser relacionados en su recibo de condominio.

Si un copropietario causa daños a otro/s copropietario/s, ambas partes deben llegar al acuerdo reparatorio y las instancias de administración del condominio solo tienen cabida como “oficiante de buena voluntad” si las partes así lo solicitan.


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LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL



LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL



Junta de Condominio

Función de la Junta de Condominio.
Es otro órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todo los asuntos que interesan al Condominio. La Asamblea General de Copropietarios elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

El artículo 18 de la Ley, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio.

¿Cómo está integrada la Junta de Condominio?
Está integrada por tres miembros principales, como mínimo y sus respectivos suplentes; todos los Copropietarios del Condominio, designados en Asamblea General. Entre los miembros principales designados, se elegirá por cantidad de votos o previo acuerdo, su Presidente, Secretario, y Tesorero.

¿Cuándo debe constituirse la Junta de Condominio?
Se constituye en un plazo perentorio de sesenta días, contados a partir de la protocolización de la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales de inmuebles. No se puede constituir antes del registro de apartamentos y locales en el porcentaje citado, representa una mayoría determinante del inmueble y es necesario organizar la administración del Condominio.

¿Cuales son las atribuciones de la Junta de Condominio?Las atribuciones de la Junta de Condominio son la vigilancia y el control que sobre la administración del inmueble, establezca el Reglamento de la Ley y en especial:

  • Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
  • Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
  • Ejercer las funciones de Administrador en caso de que la asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
  • Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar las reglamentación que fuere necesaria.
  • Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
  • Autorizar al Administrador para que ejerza en juicio la representación de los Propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.

La Ley contempla asimismo, que en el Reglamento de Condominio del inmueble también se establezcan entre otras normativas, las atribuciones de la Junta de Condominio, dentro de las cuales debe ejercer dichas funciones sin remuneración.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto: No existe en la legislación venezolana una norma que nos defina la Propiedad Horizontal.

Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernández quien la define como: “ Una Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:

  • El derecho de Propiedad del apartamento o local
  • El derecho sobre las cosas comunes del inmueble

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

Se articulan así: dos derechos

  • El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)
  • El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo)

Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.

Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

Esta decisión se establece:

  • Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
  • Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

CARACTERISTICAS:

  • Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.
  • La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.
  • Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.
  • Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.
  • Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.


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martes, 28 de abril de 2009

Nadie quiere asumir la junta de condominio: ¿Qué hacemos?




La señora Josefina nos escribe desde Barquisimeto y nos dice: “Mi inquietud se refiere a que mi cargo ya tiene dos años en curso vencido y deseo entregarlo a otra gestión, pero cuando citamos a una asamblea donde se elegirá la nueva Junta de condominio, nadie baja. Quisiera me oriente qué debo hacer y cuál paso legal debo seguir para entregar mi cargo de manera definitiva. Mucho agradecería de colaboración”.

En muchas comunidades ha ocurrido. Debido a las experiencias vividas una buena parte de los vecinos tratan de evadir la posibilidad de asumir la responsabilidad de la junta. Siempre es más cómodo que alguien se responsabilice y poderse quejar de que “la junta” no ha hecho tal o cual cosa. Al estilo de “la culpa la tiene el gobierno”.

Prepare una carta en la que informa que el período previsto en la Ley de Propiedad Horizontal está vencido. Copie allí los artículos de la LPH que indican el camino a seguir si no hay asamblea y nadie quiere asumir. Informe que de no existir junta no existirá control sobre la administración, será probable que se produzcan cortes de los servicios y una paralización de la comunidad. Hay que hacer que la comunidad comprenda lo que se les puede venir encima.

Explique que para no llegar al extremo de que tenga que venir un juez y nombrar una junta transitoria, usted y el resto del equipo saliente, pasarán puerta a puerta a solicitar 6 voluntarios para asumir la responsabilidad, contando con la asesoría de ustedes. Háganlo, vayan de casa en casa. Es muy probable que ante la situación de emergencia aparezcan algunos voluntarios. Haga una reunión con ellos, explíqueles que ustedes harán una carta consulta según lo previsto en la LPH, para que la comunidad vote por ellos, los elija, y haya una nueva junta. Aproveche esta carta consulta para solicitar aprueben su memoria y cuenta.

Publique su informe de gestión en la cartelera y distribuya un resumen a cada apartamento. Entregue copia a la empresa administradora, si la hubiere. Convoque a una reunión para entregarle las cuentas a la nueva junta y manténgase a sus órdenes para que se involucren rápidamente en su nueva responsabilidad. Es importante que le firmen el acuse de recibido.

Si tiene algún contratiempo con esta recomendación, no dude en escribirnos.


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