Queremos tomar una decisión sobre si seguir con una empresa administradora o tomar el camino de la autogestión. ¿Qué nos recomienda?

PREGUNTA:

Estamos bastante decepcionados de los servicios de la empresa administradora, pero es la tercera que tenemos en 5 años. Algunos vecinos piensan que deberíamos auto administrarnos, pero otros cuentan pésimas experiencias de desfalcos cometidos por los propios copropietarios en otros edificios. ¿Qué hacemos?

Señora Salazar. Terrazas del Ávila.

RESPUESTA:

Es una tremenda decisión. Me permito compartir con usted un consejo, luego de analizar montones de experiencia. Hay que hacer fuerte a la junta de condominio, los vecinos que quieran dar su aporte voluntario y cumplir el artículo 18 participando en la administración del condominio, que lo hagan desde ella. No pareciera muy apropiado – aunque hay algunas contadas comunidades en las que funciona- que sea un vecino del edificio el que asuma la administración, aunque sea electo en asamblea. Probablemente no podrá cumplir con los requisitos y garantías que solicita la LPH y si hay algún problema y hay que despedirlo, seguirá viviendo allí. Ni hablar cuando haya alguna razón para desconfiar y se contrata una auditoría o se piden cuentas al señor que toma el ascensor junto a usted todas las tardes. Puede ser un

desastre.

Mucho menos se recomienda que sea la misma junta la que administre, suele ser un desastre y no hay la separación sana que ordena la ley entre dos funciones que se complementan.

Recomendamos solicitar diversas cotizaciones y seleccionar, con algunos criterios que hemos publicado y que están en www.micondominio.com, una empresa o un profesional que cumpla con lo previsto en la LPH. Se recomienda que no viva en el edificio.

Para que pueda usted comprender las funciones y analizar la calidad del servicio de la empresa administradora, le recomendamos participar en el taller que dictará la licenciada Norka Baíz Cabrera. Será el sábado 9, ya publicaremos los detalles. Pero si varios de la junta tienen más formación sobre el tema podrán seleccionar una nueva empresa y supervisarla. Si desea que conversemos en su comunidad sobre las razones para no transitar la mencionada auto administración, invítenos a un cafecito, que gustosos compartiremos con su comunidad.

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Si no estamos conformes con el desempeño de la secretaria de la junta, ¿qué podemos hacer?

PREGUNTA:

Soy presidenta de una junta de condominio en Maracay y tenemos una vecina que funge como secretaria, que hasta hoy no cumple con sus funciones.

La asamblea pasada fue para la modernización de los ascensores, que por cierto ustedes me publicaron la convocatoria en su página: ¡Gracias! En ella, se nos presentó una situación delicada, por utilizar un buen término. La secretaria carece de buena redacción, es despistada y muy mal educada. Viendo la importancia de la asamblea y la toma de decisiones, además de que el acta de asamblea debía estar tomada estrictamente como se fuese desarrollando, decidimos que yo la tomara, claro previa convocatoria a la secretaria, pero resulta que no acudió al encuentro previo porque estaba dormida y cansada.

Acude a la asamblea, como secretaria, y se le informa la importancia de la transcripción porque eso va para la compañía OTIS y debe estar sin errores. Se molestó a tal punto que no permitía dar comienzo a la asamblea, yo intervine con educación y cordura, pero seguía increpándome, a tal punto que me lanzó el bolígrafo y me agredió físicamente.

Tomé aun así las riendas de la asamblea, se hizo la transcripción de la misma y al cerrar nos amenaza con acciones legales en nuestra contra.

¿Cómo tratamos esta situación?. Por razones obvias no debe continuar en la junta. Podrían ayudarme. Se los agradezco, nuestro condominio no debe ser objeto de estas situaciones. La secretaria se ha dedicado al chisme por todo el edificio. ¿Qué hacemos?.

M.R. Maracay.

RESPUESTA:

* La junta fue electa por una asamblea de copropietarios, sus miembros solamente pueden ser revocados por ella. Claro, en el camino, durante el año de gestión, cualquiera puede presentar su renuncia y retirarse de sus funciones. Podrá ser reemplazado por su suplente, también electo en asamblea.

* Un vecino electo para una responsabilidad, para estar en la junta, tiene el deber y el derecho de cumplir con sus obligaciones.

* Si ustedes en la asamblea eligieron a la junta en general, para que luego las personas electas se distribuyeran las responsabilidades, que básicamente son presidente, secretario y tesorero, entonces ahora puede, estando de acuerdo la mayoría de la junta, redistribuir las tareas. O sea, la actual secretaría podría dedicarse a otras funciones, ojala que estando ella de acuerdo, pues en el trabajo voluntario (y las funciones en el condominio lo son) lo mejor es dedicarse a lo que uno desea, aportar desde la comodidad de estar haciendo lo que se sabe o se desea y la realización personal. Traten, conversen con ella.

* Si ya la comunicación está muy averiada, como pudiera concluirse dada la situación que nos narra, puede apelarse a una vecina o vecino especialmente dispuesto a mediar, a buscar una salida de convivencia, al menos hasta que se realice una asamblea.

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¿Sustituir a las juntas?

La semana pasada, tuvimos noticias de que un ministro declaró, desde un evento en Parque Central, que se estaban haciendo unas inversiones para refacciones, a partir de conversaciones con las juntas de condominio y asociaciones de ese inmenso conjunto residencial. Pero que en el futuro sería con los consejos comunales que se formasen, pues las juntas y asociaciones eran organizaciones del pasado que debían ser sustituidas.

No ha habido manera de confirmar si existe una política oficial al respecto. Pero en la actual Ley de los Consejos Comunales, (LCC), se habla de ellos como espacios de integración de todas las expresiones de la comunidad. Lo cual es obvio, todas coinciden allí para poder formular proyectos a las autoridades para la solución de determinados problemas comunes. Pero no se dice que el consejo comunal vaya a sustituir a la asociación de vecinos, la mesa técnica de agua, el club deportivo, el comité de tierras, la asociación civil o la junta de condominio. De hecho, no ha sido así hasta ahora.

Actualmente, se discute la reforma de LCC en la Asamblea Nacional. Pero en la propuesta no se habla de que los consejos asuman las tareas de las juntas de condominio. Que de hecho tienen su misión bien definida en la Ley de Propiedad Horizontal. Imaginamos como muy difícil que un consejo comunal, representante de un vecindario, de una parte de una comunidad, pueda discutir en sus reuniones acerca de la conserje, el contrato de ascensores o la relación con la administradora de cada condominio de su ámbito. La verdad, no están para eso los consejos y sí las juntas. No sería posible sustituirlas, la gente no lo aceptaría.

Suponemos una confusión por parte del funcionario o de sus asesores. Seguiremos indagando para informar a los condominios del país y para contribuir a que las autoridades no se equivoquen con respecto a las juntas.

Condominios Cuerpo Metros Cuadrados El Nacional
Domingo 14 de Junio de 2009
Elías Santana elnacional@micondominio.com

LAS CONSERJES NO DURAN NI 3 MESES EN MI EDIFICIO

LAS CONSERJES NO DURAN NI 3 MESES EN MI EDIFICIO

PREGUNTA:

Hemos vivido casi un año de conserje en conserje, se nos van, no soportan la constante criticadera, regaños y llamados de atención de tres vecinas que, aunque no son de la junta ni participan mucho, le hacen la vida muy difícil a las conserjes y hasta a sus familias. ¿Qué hacemos?


RESPUESTA:

Es más frecuente de lo que se supondría. En muchas comunidades no queda claro que la conserje tiene un único patrón que debe tener una sola voz. Y que lo que tenga que decir o proponer cada propietario debe ser cabalizado a través del presidente o la persona delegada por la junta de condominio para ejercer la supervisión y llevar la relación laboral con la conserje. Ello debe estar claro para la conserje, pero muy especialmente a toda la junta y a los vecinos y vecinas de la comunidad.

Por supuesto que vale que cualquiera de nosotros le avise que se fundió un bombillo en el estacionamiento o que hay unos señores de una agencia de festejos buscándola para organizar algo en el salón de fiestas. Pero las llamadas de atención sobre horarios, calidad de la limpieza, prioridades en su rutina y labores no pueden ser realizadas por cuanta vecina que se le ocurra. Imagine usted un trabajo así, tome previsiones para no atormentarla y garantice que se la respete y apoye. De ser necesario, además del contrato con la conserje, puede hacerse un reglamento, expresando los canales y procedimientos.

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¡SON MIS LLAVES!

Al copropietario de un apartamento no podrá privársele de copia de las llaves o sistemas de acceso al edificio. Es su propiedad, tiene derecho a entrar y salir. Y puede entregar copia a sus familiares o empleados, bajo su responsabilidad. O sea, si se extravía alguna, debe reponerla. Si no es un sistema al que se le puedan cambiar las claves, deberá cancelar la reposición de nuevas llaves o instrumentos para cada apartamento. Pero no le pueden negar la suya y sus copias, canceladas por él.

Desde La Urbina, en Caracas, nos consultan. Una junta se dispone a retirar las llaves que una propietaria le ha entregado a su doméstica, con 20 años de servicio y que atiende a un familiar con necesidades especiales. No pueden negar a alguien el derecho a confiar en otro, empleado, inquilino o familiar. El derecho a disponer de su propiedad. Y de sus llaves.

Al mismo tiempo, la junta debe velar por la seguridad y quiere prevenir el acceso de personas no conocidas, potenciales informantes o delincuentes. ¿Cuál es la opción? Elaborar una planilla con todos los datos de cualquier persona que se contrate. Con la copia de su cédula, carta de referencia (confirmada vía telefónica), copia de un recibo de servicio público (si lo tiene) y sus huellas dactilares. Llevar un registro es una de las opciones, negar las llaves, no.

ELIAS SANTANA

ESANTANA@MICONDOMINIO.COM