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miércoles, 8 de julio de 2009

¿COLOCAR MATEROS EN EL BALCÓN ES MODIFICAR FACHADA? ¿HAY REGULACIÓN APLICABLE?


PREGUNTA:

Tenemos una vecina muy particular en el edificio, tiene un balcón que parece una selva, matas guindadas, hojas y enredaderas que salen hacia la calle, potes en todo el borde del balcón haciendo equilibrio. Supongo que todo el mundo tiene derecho a tener su matica de cilantro o de sábila, pero este bosque me parece que es una modificación de fachada. Aunque he leído que usted tiene un frondoso jardín en su casa, espero su orientación sobre qué podemos hacer.

Señora Cruz. Baruta. Caracas

RESPUESTA:

Lo que debe hacer la junta de inmediato es pasar una carta consulta con unas normas básicas sobre la materia, que especialmente prohíban la colocación de maceteros en los bordes del balcón y matas guindantes que puedan desprenderse en caso de un sismo. Eso es riesgoso y debe ser prohibido, incluso con la intervención de los bomberos u otras autoridades.

De resto, en el balcón, internamente aunque se vea desde la calle, cada familia podría colocar lo que desee, desde equipos para mantenerse en forma, las bicicletas, unas mecedoras coreanas ( de las de Coro, claro) o las plantas de su preferencia. Por supuesto que debería privar el sentido común.

Es usual que la gente desee que sus matas se vean desde el exterior del edificio, por ello suelen sembrarse Marginatas o Sagús y helechos de diferente tipo, incluso Chaguaramos enanos. Siempre y cuando no constituyan un riesgo sanitario, no generen excesiva humedad, que no perturben la visibilidad del apartamento de abajo o del de arriba o no sean un potencial proyectil en caso de temblor, es pertinente que la señora pueda ser feliz cultivando sus plantas sin molestar a nadie, pues no es modificación de fachada como tal, o sea no está prohibido. ¿No le parece?

Ah, sobre nuestro jardín, espero poder contarle en otra ocasión. No se imagina la bendición que es un vivero en el hogar, desde muchos puntos de vista.

lunes, 1 de junio de 2009

¡SON MIS LLAVES!


Al copropietario de un apartamento no podrá privársele de copia de las llaves o sistemas de acceso al edificio. Es su propiedad, tiene derecho a entrar y salir. Y puede entregar copia a sus familiares o empleados, bajo su responsabilidad. O sea, si se extravía alguna, debe reponerla. Si no es un sistema al que se le puedan cambiar las claves, deberá cancelar la reposición de nuevas llaves o instrumentos para cada apartamento. Pero no le pueden negar la suya y sus copias, canceladas por él.

Desde La Urbina, en Caracas, nos consultan. Una junta se dispone a retirar las llaves que una propietaria le ha entregado a su doméstica, con 20 años de servicio y que atiende a un familiar con necesidades especiales. No pueden negar a alguien el derecho a confiar en otro, empleado, inquilino o familiar. El derecho a disponer de su propiedad. Y de sus llaves.

Al mismo tiempo, la junta debe velar por la seguridad y quiere prevenir el acceso de personas no conocidas, potenciales informantes o delincuentes. ¿Cuál es la opción? Elaborar una planilla con todos los datos de cualquier persona que se contrate. Con la copia de su cédula, carta de referencia (confirmada vía telefónica), copia de un recibo de servicio público (si lo tiene) y sus huellas dactilares. Llevar un registro es una de las opciones, negar las llaves, no.

ELIAS SANTANA

ESANTANA@MICONDOMINIO.COM


lunes, 11 de mayo de 2009

LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL



LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL



Junta de Condominio

Función de la Junta de Condominio.
Es otro órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todo los asuntos que interesan al Condominio. La Asamblea General de Copropietarios elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

El artículo 18 de la Ley, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio.

¿Cómo está integrada la Junta de Condominio?
Está integrada por tres miembros principales, como mínimo y sus respectivos suplentes; todos los Copropietarios del Condominio, designados en Asamblea General. Entre los miembros principales designados, se elegirá por cantidad de votos o previo acuerdo, su Presidente, Secretario, y Tesorero.

¿Cuándo debe constituirse la Junta de Condominio?
Se constituye en un plazo perentorio de sesenta días, contados a partir de la protocolización de la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales de inmuebles. No se puede constituir antes del registro de apartamentos y locales en el porcentaje citado, representa una mayoría determinante del inmueble y es necesario organizar la administración del Condominio.

¿Cuales son las atribuciones de la Junta de Condominio?Las atribuciones de la Junta de Condominio son la vigilancia y el control que sobre la administración del inmueble, establezca el Reglamento de la Ley y en especial:

  • Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
  • Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
  • Ejercer las funciones de Administrador en caso de que la asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
  • Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar las reglamentación que fuere necesaria.
  • Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
  • Autorizar al Administrador para que ejerza en juicio la representación de los Propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.

La Ley contempla asimismo, que en el Reglamento de Condominio del inmueble también se establezcan entre otras normativas, las atribuciones de la Junta de Condominio, dentro de las cuales debe ejercer dichas funciones sin remuneración.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto: No existe en la legislación venezolana una norma que nos defina la Propiedad Horizontal.

Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernández quien la define como: “ Una Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:

  • El derecho de Propiedad del apartamento o local
  • El derecho sobre las cosas comunes del inmueble

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

Se articulan así: dos derechos

  • El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)
  • El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo)

Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.

Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

Esta decisión se establece:

  • Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
  • Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

CARACTERISTICAS:

  • Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.
  • La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.
  • Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.
  • Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.
  • Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.


Más información en:

www.micondominio.com

info@micondominio.com

martes, 28 de abril de 2009

Nadie quiere asumir la junta de condominio: ¿Qué hacemos?




La señora Josefina nos escribe desde Barquisimeto y nos dice: “Mi inquietud se refiere a que mi cargo ya tiene dos años en curso vencido y deseo entregarlo a otra gestión, pero cuando citamos a una asamblea donde se elegirá la nueva Junta de condominio, nadie baja. Quisiera me oriente qué debo hacer y cuál paso legal debo seguir para entregar mi cargo de manera definitiva. Mucho agradecería de colaboración”.

En muchas comunidades ha ocurrido. Debido a las experiencias vividas una buena parte de los vecinos tratan de evadir la posibilidad de asumir la responsabilidad de la junta. Siempre es más cómodo que alguien se responsabilice y poderse quejar de que “la junta” no ha hecho tal o cual cosa. Al estilo de “la culpa la tiene el gobierno”.

Prepare una carta en la que informa que el período previsto en la Ley de Propiedad Horizontal está vencido. Copie allí los artículos de la LPH que indican el camino a seguir si no hay asamblea y nadie quiere asumir. Informe que de no existir junta no existirá control sobre la administración, será probable que se produzcan cortes de los servicios y una paralización de la comunidad. Hay que hacer que la comunidad comprenda lo que se les puede venir encima.

Explique que para no llegar al extremo de que tenga que venir un juez y nombrar una junta transitoria, usted y el resto del equipo saliente, pasarán puerta a puerta a solicitar 6 voluntarios para asumir la responsabilidad, contando con la asesoría de ustedes. Háganlo, vayan de casa en casa. Es muy probable que ante la situación de emergencia aparezcan algunos voluntarios. Haga una reunión con ellos, explíqueles que ustedes harán una carta consulta según lo previsto en la LPH, para que la comunidad vote por ellos, los elija, y haya una nueva junta. Aproveche esta carta consulta para solicitar aprueben su memoria y cuenta.

Publique su informe de gestión en la cartelera y distribuya un resumen a cada apartamento. Entregue copia a la empresa administradora, si la hubiere. Convoque a una reunión para entregarle las cuentas a la nueva junta y manténgase a sus órdenes para que se involucren rápidamente en su nueva responsabilidad. Es importante que le firmen el acuse de recibido.

Si tiene algún contratiempo con esta recomendación, no dude en escribirnos.


Más información en :

www.micondominio.com

info@micondominio.com