lunes, 11 de mayo de 2009

LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL



LA JUNTA DE CONDOMINIO Y LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL



Junta de Condominio

Función de la Junta de Condominio.
Es otro órgano de la Administración del inmueble, cuyos objetivos es ejercer facultades de decisión y de gestión en todo los asuntos que interesan al Condominio. La Asamblea General de Copropietarios elige entre sus miembros y por mayoría de votos a la Junta de Condominio. Su funcionamiento y constitución es obligatoria en todo inmueble sometido al régimen de Propiedad Horizontal.

El artículo 18 de la Ley, establece la designación, constitución, integración forma de decisión y atribuciones de la Junta de Condominio.

¿Cómo está integrada la Junta de Condominio?
Está integrada por tres miembros principales, como mínimo y sus respectivos suplentes; todos los Copropietarios del Condominio, designados en Asamblea General. Entre los miembros principales designados, se elegirá por cantidad de votos o previo acuerdo, su Presidente, Secretario, y Tesorero.

¿Cuándo debe constituirse la Junta de Condominio?
Se constituye en un plazo perentorio de sesenta días, contados a partir de la protocolización de la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales de inmuebles. No se puede constituir antes del registro de apartamentos y locales en el porcentaje citado, representa una mayoría determinante del inmueble y es necesario organizar la administración del Condominio.

¿Cuales son las atribuciones de la Junta de Condominio?Las atribuciones de la Junta de Condominio son la vigilancia y el control que sobre la administración del inmueble, establezca el Reglamento de la Ley y en especial:

  • Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios.
  • Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador.
  • Ejercer las funciones de Administrador en caso de que la asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo.
  • Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar las reglamentación que fuere necesaria.
  • Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador.
  • Autorizar al Administrador para que ejerza en juicio la representación de los Propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes.

La Ley contempla asimismo, que en el Reglamento de Condominio del inmueble también se establezcan entre otras normativas, las atribuciones de la Junta de Condominio, dentro de las cuales debe ejercer dichas funciones sin remuneración.

LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Concepto: No existe en la legislación venezolana una norma que nos defina la Propiedad Horizontal.

Su concepto lo establece en la doctrina Mariano Fernández quien la define como: “ Una Propiedad especial que constituida exclusivamente sobre edificios, divididos por pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos, además de un derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble”.

Es una figura específica en donde se conjugan dos derechos:

  • El derecho de Propiedad del apartamento o local
  • El derecho sobre las cosas comunes del inmueble

Su régimen incluye tanto la normativa que rige para la compraventa de apartamentos o locales comerciales en Propiedad Horizontal como las disposiciones relativas a la constitución del Documento de Condominio y la administración de las cosas comunes.

Se articulan así: dos derechos

  • El derecho de Propiedad del inmueble (derecho individual)
  • El derecho de todos los Propietarios sobre las cosas comunes (derecho colectivo)

Interdependencia, de veracidad, solidaridad, basadas en derechos iguales.

En Venezuela, el sistema de derecho de Propiedad Horizontal se constituye por medio de la Ley y nace por decisión del Propietario o de los Propietarios de un inmueble, de destinarlo a la venta de apartamentos o locales.

Esta decisión debe ser expresada en forma auténtica y con el Registro del Documento de Condominio, por ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente.

Esta decisión se establece:

  • Para aquellas edificaciones que se construyan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.
  • Edificaciones ya construidas y ocupadas, siempre y cuando su Propietario o Propietarios decidan venderlo bajo esta modalidad.

Su regulación data del 10 de junio de 1957, con la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal por apartamento. Posteriormente se promulgó en 1958 la Ley de Propiedad Horizontal, la cual fue reformada en fecha 26 de septiembre de 1978 y 18 de agosto de 1983. Esta última, publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 3.241 la cual rige hoy en día.

CARACTERISTICAS:

  • Es un régimen específico para edificios divididos por apartamentos y locales, susceptibles de apropiación independiente.
  • La enajenación de apartamentos y locales sólo se podrá realizar una vez cumplidas las formalidades de protocolización del Documento de Condominio.
  • Concurren los apartamentos y locales con las cosas comunes.
  • Concurren dos derechos, el derecho de Propiedad individual y el derecho de Propiedad común, indispensable para el disfrute y aprovechamiento de los apartamentos y locales.
  • Concurren las obligaciones de los Copropietarios en lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes, con las limitaciones y restricciones del derecho de Propiedad individual consagradas en el Documento de Condominio, su Reglamento y en la Ley de Propiedad Horizontal.

Orden de prelaciones En la Propiedad Horizontal prevalece la Ley que rige la materia, es la Ley de Propiedad Horizontal, subsidiariamente, en cuanto no se opongan a dicha Ley, las disposiciones del Código Civil y cualesquiera otras que sean aplicables, como el caso de la Ley de Registro Público, en lo relativo a los derechos por la compraventa de inmueble.


Más información en:

www.micondominio.com

info@micondominio.com

10 comentarios:

  1. Estoy interesada en saber cuales son las sanciones que se pueden aplicar a los morosos antes de mandarlos a los abogados.
    Tengo entendido que no se pueden cortar los servicios públicos y quería saber cuales son los artículos de la ley que se pueden aplicar a los morosos y a las personas que se niegan a pagar algunos de los gastos efectuados y canelados por más del 90 por ciento de los propietarios.
    Gracias por anticipado

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Hola Buenas noches, claro que si puedes cortales los servicios al Propietario o Inquilino que este moroso. Primero debes hacer una reunión donde todos estén de acuerdo la mayoría de los asistente a la reunión y que te firmen la asistencia. Luego se dirigen a la Lopna y que el asesor legar te de un informe donde especifica que todo padre y representante tiene el deber y derecho de velar por la salud y la integridad d sus hijo, ellos solo te van a pedir que dejes una toma de agua en las áreas verde, luego se dirigen a la Policia explicando el caso e igual te darán un informe. Yo lo hice en mi Edif y ningun moroso pudo hacer nada por que todo esta por la ley. Aquí el que este pendiente con 2 meses de con dominio y cuotas especiales se le corta el agua y cuando este al dia se le estrega sus coneccines, la conexión la cancela el propietario del apartamento.

      Eliminar
  2. Hola, hemos arreglado dos ascensores en las residencias donde vivimos, hay una persona que no ha pagado las cuostas extras para estos arreglos, la pregunta es ¿le podemos desprogramar la llave de acceso al ascensor? es legal esto? lo que queremos es que se ponga al dìa e igualmente debemos cobrarle a todos para poder cancelar a los tecnicos contratados

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Este comentario ha sido eliminado por el autor.

      Eliminar
  3. Hola, si una persona es deudora del condominio puede optar a querer ser presidente del mismo? me imagino que no, pero dentro de 15 dìas entregamos esta Junta y nos enteramos que quiere ser el nuevo presidente.

    ResponderEliminar
  4. còmo puedo ver las respuestas a estas preguntas? disculpen las molestias, gracias

    ResponderEliminar
  5. hola tengo una duda sobre la administradora de mi edif,ya que creo que no le da un tratamiento adecuado a la morosidad del edif,que pone en riesgo el patrimonio personal y colectivo. quisiera que me orientaran para donde puedo dirigirme con relacion a a la morosidad del mismo.

    ResponderEliminar
  6. Mi junta de condominio nueva, arreglo zonas verdes y remodelo una plaza que hay dentro de la urbanizacion, pero el monto fue exorbitante mas de 60000 bs, por matas y unequeño arreglo a la plaza, el condominio de 350 bs subio a 900 y hubo un mes que nos cobraron 1250 Bs, ahora pretenden tumbar la garita del vigilante para hacer pienso yo una mansion en la puerta, y cambiar el motor electrico de la puerta y aumentar la vigilancia cuando con la que tenemos estamos bien, segun ellos todos estos cambio pasariamos a pagar 1090 bs mensual de condominio, en esta urb hay personas que pueden pagarlo, pero habemos muchos que somos jubilados de maestros profesores o militares y personas que no tienen una entrada lo suficientemente grande para pagar sta cantidad, porque los ingresos son pocos, tenemos enfermedades graves que nos consumen casi toda la pirrica entrada que tenemos, pero el inconveniente que hay es que la gente no asiste a las reuniones, obstinada porque pelean insultan a los morosos y a los que decimos que no podemos pagar esa cantidad nos dicen que vendamos la casa y nos larguemos ahi, ect, y la junta de condominio la conforman los ricos y a su alrededor unos 20 que les hacen coro a todas las ideas que se les ocurre, y ellos con esa cantidad se aprueban y no les importa nada mas, con elcuento de que si hacen eso revalorizan las casas, casas que muchos compramos entre 80 y 200 millones hace unos 10 años,y que aun muchos pagamos prestamo, y hoy en dia estan valoradas en 3000 millones, pero eso no significa que todos podamos pagar esa cantidad de condominio, que me aconsejarian que pueda hacer para evitar que ese condominio consuma la mitad de mi quincena de 3400 Bs que me gano como profesora, porque no creo que deba aguantar hambre para complacer los sueños de grandeza de esa junta por favor contesten aqui o a mi correo ermilde@gmail.com. auxilio.............

    ResponderEliminar
  7. Buenas tardes! soy conserje y quisiera saber si es correcto que la presidenta de la junta de condominio del edificio me haga ir todos las mañana a su apartamento a buscar productos de limpieza. me da para limpiar justo un día.. que debo hacer? gracias...

    ResponderEliminar
  8. como se calcula el condomino de una urbanizacion de casas fr inters social y catalogadas como aptos de propiedad horizontal, esto esta previsto en la ley de propiedad horizontal (casas de 58mts2, dos hab y estacionamiento para un vehiculo.

    ResponderEliminar